Что нужно знать о квартирах с обременением

Что необходимо знать о квартирах с обременением

Если принято решение о покупке квартиры на вторичном рынке, то нужно быть уверенным, что прежние собственники не продают жилище совместно с «приданым» в виде обременений. Какие бывают обременения и как себя защитить от противных сюрпризов в дальнейшем?

Частый вид сделок

Как отмечают специалисты рынка недвижимости, продажа квартиры с обременением является нередким видом сделки. Обременения прав ограничивают собственника в совершении разных действий с недвижимостью (заключение сделок, внедрение). В их число заходит ипотека, рента с бессрочным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление и другие.

При покупке недвижимости, к новенькому собственнику перебегает и обременение, даже если оно не обозначено в сделке, потому необходимо быть в особенности внимательным до заключения контракта купли-продажи и получить полную информацию о приобретаемой квартире. Вообщем, запись об обременении должна быть в свидетельстве о принадлежности квартиры, потому что обременения подлежат гос регистрации. Но также есть и такие, которые не регистрируются. Необходимо знать, что ограничения использования квартирой могут появиться при заключении контракта, или при вступлении в силу решения суда.

Квартиры с «наследством» продавать можно, не считая 2-ух случаев. Если на нее наложен арест, и если дом, в каком находится квартира, признан аварийным тогда совершение сделок нельзя. Как указывает практика, нередко на квартиры с обременением цены понижают приблизительно на 30-50%, отмечают специалисты.

Нередкий случай

Часто встречающийся случай появления обременения — приобретение квартиры в свою собственность с внедрением заемных средств (ипотека), предоставленных банком. «До момента погашения кредита квартира будет находиться в залоге у банка. Но это не может являться обстоятельством, запрещающим собственнику квартиры реализовать её третьим лицам либо использовать другим методом. Это право собственника заложенной квартиры (залогодатель) закреплено ГК РФ, в согласовании с которым он вправе, если другое не предвидено контрактом и не вытекает из существа залога, воспользоваться предметом залога в согласовании с его предназначением, в том числе извлекать из него доходы», — поведала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Для реализации квартиры довольно получить согласие банка на совершение сделки и включить в контракт условия о переходе долга от торговца к покупателю, в согласовании с которым обязанность погасить долг перед банком перейдет к новенькому обладателю квартиры. Все будет еще проще, если клиент, который решил приобрести заложенное жилище, сразу же даст всю сумму кредита, тогда обременение с квартиры снимается.

Другой вид обременения — рента. «Например, если старый человек заключил контракт ренты с кем-либо, то при этом появляется обременение — неисполненная рента. Такую квартиру можно реализовать на условиях, предусмотренных в договоре ренты, а именно, если рентополучатель даст свое согласие. Опасности в таком случае необходимо рассматривать персонально», — поведал Александр Мурашов, управляющий отдела городской недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость».

Очередной вариант обременения — аренда. Собственник (торговец) может сдавать продаваемую квартиру в аренду. По словам Александра Мурашова, если при этом он не предупредил об этом факте покупателя (в том числе, данный факт не указан в договоре купли-продажи), то клиент рискует как минимум тем, что, став собственником квартиры, ему придется дожидаться истечения срока аренды, чтоб ему на физическом уровне освободили квартиру. А при преждевременном расторжении контракта с арендатором свежеиспеченному собственнику придется заплатить квартирантам штрафы, предусмотренные контрактом аренды.

Также в качестве обременения можно рассмотреть ситуацию, при которой в квартире есть лица, не являющиеся собственниками, но имеющие в квартире постоянную регистрацию (прописку). «Покупателю следует до сделки убедиться в том, что такие лица выписались по иному адресу, или дали какие-либо гарантии того, что они выпишутся из квартиры в определенные сроки. Тот факт, что такие лица в данный момент не проживают по данному адресу, ничего не означает. Они могут заявить о для себя на последующий день после следки и сказать: «Я тут живу». И препятствовать этому по закону будет нельзя», — отметил Александр Мурашов.

Можно ли снять обременения?

Следуя Штатскому кодексу, обременение снимается таким же образом, как и его наложение на имущество. По словам Александра Лунина, управляющего отделения «Войковская» АН «Азбука Жилища», снятие обременения может проходить в судебном порядке, или залогодержатель дает залогодателю письменное согласие о его снятии, после этого снятие обременения регится в Росреестре.

«В случае с ипотекой, после выполнения собственником квартиры собственных обязанностей по погашению кредита в согласовании с пт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3-х рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий муниципальную регистрацию прав, заявления обладателя закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку обладателя закладной об выполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме», — объяснила Мария Литинецкая. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление других документов не требуется.

Можно ли сдать в аренду?

Обременение не несет внутри себя смысл утраты права распоряжаться имуществом, а только только его ограничивает. По словам Александра Лунина, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом, но только с письменного согласия муниципального органа, наложившего обременение на объект, или юридического лица, к примеру при залоге объекта. Если же обременение не затрагивает право распоряжения имуществом, то письменного согласия не требуется.

Как отметила Мария Литинецкая, к примеру, собственник заложенного имущества вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду либо безвозмездное использование другому лицу или другим образом распоряжаться им. Но для этого требуется согласие залогодержателя.

Сразу же несколько

По словам профессионалов, случаи, когда квартира имеет некоторое количество видов обременений, не являются редкостью. «В качестве примера можно рассмотреть случаи, когда квартира приобреталась её обладателем с внедрением кредитных средств, но собственник квартиры не возвращает банку кредит. Для взыскания задолженности по кредитному договору банк через трибунал направляет взыскание на квартиру, являющуюся предметом залога, и сразу в счет обеспечения иска, на основании определения суда накладывает запретительные меры на любые воздействия, связанные с отчуждением квартиры в пользу третьих лиц», — поведала Мария Литинецкая. По ее словам, при такой ситуации в отношении квартиры сразу будут существовать следующие обременения: залог квартиры в пользу банка в счет обеспечения обязанностей заемщика по кредитному договору и запрет Управлению Федеральной Службы гос регистрации, кадастра и картографии регистрировать любые сделки по переходу права принадлежности на квартиру.

Как проверить?

Обременения об объекте недвижимости, если они есть, содержатся в Едином муниципальном реестре прав на неподвижное имущество (ЕГРП) и находятся в свободном доступе. «Выписку из ЕГРП можно получить без помощи других в отделении Росреестра, Функциональных центрах предоставления муниципальных услуг (МФЦ) либо через Веб. Для этого нужно оплатить госпошлину, дальше в ближнем отделении Росреестра либо МФЦ подать запрос по установленной форме. Получение выписки через веб осуществляется на веб-сайтах rosreestr.ru либо gosuslugi.ru, для этого так же нужно оплатить госпошлину и заполнить надлежащие формы», — поведала Мария Литинецкая.