Гид по ипотеке где брать и как не получить отказ

Гид по ипотеке: где брать и как не получить отказ?

В последние годы развитие ипотечного рынка двигалось в сторону либерализации требований к заемщикам, достигнув в этом собственного рода максимума. Сейчас оформить ипотечный кредит можно всего за два дня – без начального взноса и имея на руках всего два документа. Россияне пользуются этой возможностью все активнее. За последние четыре года ипотека стала самым основным легкодоступным инвентарем приобретения недвижимости. По нашим данным, за 1-ые три месяца этого года при помощи ипотеки было совершено 42% сделок по приобретению жилища. 

Линейка ипотечных товаров с каждым годом расширяется с учетом особенностей различных категорий заемщиков. Но в любом случае каждому желающему взять ипотеку предстоит суровая проверка – ведь если клиент закончит выплачивать долг, у банка вырастет просроченная задолженность, а это мгновенно усугубит его отчетность и вызовет вопросы у регулятора. По моей оценке, в выдаче ипотечного кредита на данный момент отказывают в среднем каждому десятому возможному заемщику. 

Как пройти эту проверку на крепкость и какие подводные камешки могут этому помешать? Для ответа на этот вопрос мы проанализировали предложения по ипотечным программкам 30 банков – фаворитов рынка и составили подробный гид. 

Вилка процентных ставок в исследуемых банках сначала 2014 года колеблется от 11,5% до 15%. Но принципиально понимать, что после того, как права принадлежности на недвижимость будут оформлены, ставка может снизиться на 1%. Главные шансы заемщика получить ипотеку определяют 5 базисных черт.

1. Возраст

На сегодня большая часть банков кредитуют клиентов с наименьшим возрастом 21–23 года. При этом для парней непременно наличие военного билета, исключением является только Сбербанк. В почти всех банках наибольший возраст заемщика на момент погашения кредита, т.е. когда должен пройти последний платеж, добивается 65 лет независимо от пола. Некоторые банки ставят ограничение в рамках пенсионного возраста – до 55 лет для женщин, до 60 лет у парней. Срок кредитования впрямую сказывается на сумме кредита – чем он меньше, тем больше должны быть каждомесячные платежи, соответственно и сумма нужного дохода. 

2. Трудовой стаж на последнем месте работы и общий трудовой стаж

При рассмотрении заявки заемщика банки повышенное внимание обращают на стаж работы. Если клиент работает по найму, то трудовой стаж на последнем месте должен быть от 3-х до 6 месяцев, а общий стаж работы – от 1-го года. Если заемщик – личный бизнесмен либо обладатель бизнеса, то опыт работы – от 1-го года. Лучше, чтоб меж последним и предшествующим местом работы не было перерывов. При этом банки оценивают и компанию, в какой работает заемщик: сферу ее деятельности, численность служащих, дату основания. Но у каждого банка могут быть свои личные аспекты оценки трудового стажа. К примеру, в «ВТБ24»: если клиент работает на последнем месте один месяц, но был принят на работу без испытательного срока и общий трудовой стаж составляет более одного года, то он может подать заявку на рассмотрение собственной кандидатуры. В целом для банков принципиально, что клиент имеет размеренный доход и сумеет выплачивать кредит. 

3. Сумма подтвержденного дохода

Сумма подтвержденного дохода – это тот параметр, который непосредственно оказывает влияние на размер кредита. Чем выше подтвержденный доход, тем больше сумма кредита, на которую клиент может рассчитывать. Принципиально, что к рассмотрению принимается не только лишь доход, подтвержденный официальной справкой 2-НДФЛ, но так же и те средства, получение которых заемщик может заверить справкой по форме банка.

 В банках к рассмотрению принимаются следующие документально заверенные работодателем доходы:  

  • доходы с основного места работы, обозначенного в трудовой книге; 
  • доходы от предпринимательской деятельности в рамках ИП либо юридических лиц (ООО, ОАО и т.д.);
  • доходы от сдачи в аренду имущества, по которому непременно должны выплачиваться налоги;
  • доходы от работы по совместительству, подтвержденной трудовым контрактом; 
  • доходы от договоров по оказанию услуг.

Чтоб взять кредит на сумму 2 млн рублей сроком на 15 лет (средний срок кредитования) с усредненной ставкой 12,5%, нужно иметь подтвержденный доход порядка 50 тыщ рублей за месяц, так как каждомесячный платеж составит 24,745 рублей. В почти всех банках каждомесячный платеж должен занимать менее 50% от общей суммы дохода, тогда как, к примеру, в «ВТБ24», Сбербанке и Газпромбанке соотношение дохода и платежа – 65% и 35%, другими словами в рассматриваемой ситуации каждомесячный доход может быть 35–40 тыщ рублей.

Все же на данный момент можно оформить ипотеку и без доказательства дохода. Подобные программки доступны в «ВТБ24», «Банке Москвы», Сбербанке, Транскапиталбанке, DeltaCredit. Но отсутствие доказательства дохода в таких ипотечных предложениях компенсируется за счет увеличенного начального взноса от 35–40% от общей суммы кредита и процентных ставок, превосходящих на 0,5–0,6% средние характеристики. Зато для рассмотрения заявки по программке без доказательства дохода довольно предоставить заполненную анкету банка, паспорт и 2-ой документ, удостоверяющий личность: водительские права, загранпаспорт, ИНН, СНИЛС. Рассмотрение заявки в таком случае занимает всего два дня. 

Если же собственных средств клиента недостаточно для получения нужной суммы кредита, то может быть привлечь созаемщика по кредиту, доход которого также нужно подтвердить документально. Обычно, созаемщиками выступают супруг либо жена, близкие родственники, а в некоторых банках и третьи лица, при этом их число не должно превосходить 3-х лиц. Если близкие родственники не являются созаемщиками, они не рассматриваются при оценке заемщика. Но в некоторых банках, к примеру Промсвязьбанке либо Инвестторгбанке, непременно вербование в качестве созаемщика в лице жена либо супруги – и тогда он либо она также берутся в рассмотрение. Связано это с тем, что квартира оформляется в совместную собственность. Можно исключить жена (либо супругу) из состава созаемщиков при предоставлении его согласия на отказ от владения собственностью либо супружеского контракта, где это прописано. 

4. Размер начального взноса

Не нынешний день малый начальный взнос составляет 10–15% от цены квартиры. Также разработаны программки без начального взноса, но их очень не достаточно. Примером может послужить программка без начального взноса от ЛОКО-Банка. Если же у клиента нет возможности предоставить 1-ый взнос и программка без него не распространяется на интересующий его объект, то можно получить кредит при предоставлении в залог другой имеющейся недвижимости, цена которой должна быть на 20–30% больше, чем кредитуемой. 

Кроме начального взноса при оформлении ипотеки у заемщика могут появиться дополнительные расходы по оплате: 

  • комиссия за услуги банка, которая в большинстве случаев взимается коммерческими банками единовременно при выдаче кредита и не превосходит 1–1,5% от суммы кредита;
  • комиссия за перевод средств на счет застройщика, но она менее 2000 рублей; 
  • страхование. 

5. Наличие текущих обязанностей

Если у заемщика на момент подачи заявки есть какие-либо кредиты и кредитные карты, то текущие обязательства могут воздействовать на размер одобренного кредита. Это связано с тем, что при расчете ипотеки сумма каждомесячного платежа по действующим кредитам вычитается из суммы подтвержденного дохода. 

Существует неверное мнение, что если у клиента есть кредитная карта, но он ею не пользуется, то она не считается за кредит. Это ошибочно, так как даже если карта не была активирована, клиент может в обсолютно любой момент ею пользоваться, а означает, это возможная финансовая нагрузка на его бюджет, которая должна быть учтена при расчете ипотеки. 
Дополнительные причины

 Также, принимая решение о выдаче кредита, банк может учитывать: 

  • наличие на иждивении несовершеннолетних малышей, инвалидов и т.д.;
  • судимость;
  • дополнительные издержки на проживание, к примеру на съем жилища. 

Наличие любого из этих ограничений может стать основанием для отказа в предоставлении ипотеки. Информация по судимости, иждивенцах и дополнительных расходах указывается самими заемщиками в анкете, при этом они соглашаются на внедрение собственных личных данных. Служба безопасности банков, в свою очередь, инспектирует информацию о судимости заемщика, в паспорте можно проверить наличие несовершеннолетних малышей, но сведения о съеме квартиры банк не может проверить практически никак.

 Прогноз на конец 2014 года

В предстоящем можно ждать продолжения роста числа ипотечных сделок, но уже наименьшими по сопоставлению с прошлыми годами темпами. Они замедлятся под воздействием нестабильной макроэкономической ситуации и ожидаемого увеличения процентных ставок в среднем на 0,5%. Так что если вы собираетесь брать ипотеку в наиблежайшие годы, – принципиально не упустить момент.