Как сделать правильный выбор при покупке дома или участка

Как сделать верный выбор при покупке дома либо участка

Как отмечают специалисты, сейчас подмосковный рынок недвижимости остается одним из самых рискованных. Исходя из убеждений законодательства и защиты прав покупателей тут нет точных регуляторов, к примеру, таких как 214-ФЗ на рынке многоквартирных новостроек. А желающих приобрести пригородный дом либо земляной участок сильно много. Вот несколько советов возможным покупателям, которые позволяют сделать верный выбор при покупке.

Совет №1. Проверить землю в кадастровой карте

Как отмечают специалисты компании «Метриум Групп», для начала можно проверить участок в общественной кадастровой карте, которая позволяет в режиме реального времени получить информацию о любом земляном участке. «Пару лет назад Федеральная служба гос регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) запустила в открытом доступе уникальный продукт – публичную кадастровую карту. Этот инструмент позволяет будущему покупателю пригородной недвижимости получить огромное количество принципиальной информации. Например, рядом с коттеджным поселком размещено поле. Обсолютно любой желающий может поглядеть, является ли оно личной собственностью либо гос. Если форма принадлежности личная, то с большой толикой вероятности на этом поле скоро могут показаться ненужные соседи. Отлично, если это будут высотные новостройки. Известны случаи, когда рядом с поселками возводились промышленные объекты либо складские комплексы», — поведал Илья Менжунов, директор департамента пригородной недвижимости компании «Метриум Групп». По его словам, самыми наилучшими вариациями окружения для коттеджного поселка являются земли лесного фонда и водоемы. Это дает практически стопроцентную гарантию того, что спокойствие и размеренность пригородной жизни не нарушит какая-нибудь масштабная стройка.

Но, по словам Татьяны Алексеевой, заместителя генерального директора Vesco Consulting, при оценке черт земляного участка кадастровая карта может давать сбой. «Мы сталкивались с ситуацией, когда размежеванный пару лет назад массив был помечен единым объектом, конфигурации внесены не были, что было достаточно трудно разъяснить покупателям, которые знакомы с общественной картой. Не считая того, встречались и ошибки, когда подходящим кадастровым номером был помечен другой участок, а разыскиваемый совсем не был выделен в качестве автономного объекта», — выделила она. Также принципиально знать, что в карте нет сведений о вероятных обременениях, накладываемых на жилище. Для сделки необходимо запрашивать ряд документов в соответственных структурах. Это кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП, необходимо понять, как и на кого оформлен участок.

Совет №2. Есть ли жизнь в поселке?

2-ой совет профессионалов компании «Метриум Групп» — уделять свое внимание на то, есть ли «жизнь» в коттеджном поселке, ведутся ли работы по отделке в уже проданных домах. Большая часть современных покупателей пригородной недвижимости получают объекты для собственного проживания. «Существует много примеров того, как удачные, на 1-ый взгляд, проекты оказывались «мертворожденными, — поведал Илья Менжунов. – Казалось бы, реализации идут отлично, концепция обмыслена до мелочей, но даже спустя пару лет в поселке никто не живет». По мнению профессионала, неплохим показателем является проведение отделочных работ более чем в трети проданных домов. «Если же идет речь об уже готовом и заселенном проекте, то в данном случае можно съездить в жилой комплекс пару раз в будние и выходные дни. В «живом» поселке можно будет увидеть прогуливающихся людей, малышей на детской площадке, припаркованные у домов машины и другие признаки жизни», — выделил он.

Вобщем, по словам Андрея Муравьева, управляющего департамента пригородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», быстрее, должно настораживать не отсутствие «жизни», а низкая готовность поселка. Потому при выборе дома/участка рекомендуем направить внимание на заявленные сроки сдачи и сопоставить их с реальным состоянием дел на стройке. Наличие уже построенных очередей и удачно реализованных является аргументом в пользу покупки, как и удачно идущие реализации. Также разумно представить, что если в поселке никто не живет, означает, там есть какие-то трудности и проживание просто нельзя. «Обычно, это проблемы с сетями либо с исходно-разрешительной документацией. Для того, чтоб прояснить ситуацию, необходимо поглядеть эту документацию, проверить наличие разрешения на строительство, узнать, предназначена ли земля для возведения пригородного дома, и попросить у застройщика технические условия. На исходной стадии строительства любого объекта опасности максимальны», — отметил Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Совет №3. Наличие инфраструктуры

Сейчас большая часть игроков на пригородном рынке привлекают покупателей обещаниями того, что в проекте будет все нужное для комфортабельной жизни. «Но, как указывает опыт, до реального воплощения в жизнь эти планы доходят далеко не всегда. В наилучшем случае девелопер делает свои обещания процентов на 30», — выделил Илья Менжунов. Дело в том, что за инфраструктуру платит конечный клиент. «Так, дополнительная инфраструктура создана для более больших классов жилища и обходится покупателю дороже, тогда как малое инфраструктурное заполнение стоит дешевле и не является обременением. Нужно понимать, что неважно какая инфраструктура оказывает влияние на ценообразование. Если в поселке есть детский сад, означает, все обитатели поселка заплатили за его строительство. Но с другой стороны, это наращивает капитализацию домов, другими словами недвижимость собственников становится более симпатичной», — поведал Владимир Яхонтов. В любом случае наличие инфраструктуры – это быстрее плюс, чем минус. Как отметил Илья Менжунов, сбалансированный вариант – размещение инфраструктурных объектов на заезде в поселок, чтоб их можно было открыть для гостей снаружи. В данном случае и на обитателей поселка не будет накладываться дополнительное финансовое бремя, и инфраструктура будет приносить доход, и посторонние не сумеют попасть в жилой комплекс.

Броский пример – инфраструктурный комплекс «Павлово Подворье», который повысил ликвидность не только лишь поселка Павлово, но так же и всего прилегающего района. «Это место стало точкой притяжения для всех обитателей на удалении 10-15 км – ориентация на внешнюю мотивированную аудиторию в этом случае позволила избежать денежной нагрузки на обитателей самого поселка Павлово. С другой стороны, в текущих условиях 90% жилых комплексов ограничиваются типовым набором объектов отдыха и употребляют их в качестве катализатора продаж. Детская площадка, парковая зона, спортивные уличные тренажеры и мини-маркет не удорожат проект», — отметила Татьяна Алексеева.

Совет№4. Подведение коммуникаций

Очередной принципиальный показатель проекта с наименьшими рисками – это наличие инженерных коммуникаций. «Газ, электричество, водопровод и сточная канава должны заводиться в поселок сначала. Если их нет, а строительство уже ведется, то это весомая причина отказаться от покупки», — объяснил Илья Менжунов. По его словам, на пригородном рынке можно повстречать много примеров проектов, которые становились поселками-призраками из-за отсутствия коммуникаций – строительство особняков уже стопроцентно завершено, но девелопер затянул с подведением инженерии и покупатели были обязаны находить более подходящие для проживания коттеджные поселки. «Для новых проектов, только-только вышедших на рынок, принципиально наличие технических критерий. Это уже является гарантией того, что поселок не остается без коммуникаций – выдавая техусловия, снабжающая организация подтверждает физическую возможность подключения», — отметил эксперт компании «Метриум Групп». По словам Татьяны Алексеевой, принципиально окончание всех составляющих: разведение сетей по поселку, подведение их к поселку, выкуп мощности, достаточность этого объема на весь проект и факт ввода в эксплуатацию. Трудности на любом из шагов могут означать фатальную картину для всего проекта.

Совет №5. Участки без подряда

Как отмечают специалисты, в последние пару лет покупателей пригородной недвижимости интенсивно уверяют в том, что самыми рискованными являются инвестиции в сектор участков без подряда. «Но это не останавливает клиентов, интенсивно скупающих землю. По сути участки без подряда таят внутри себя не так много угроз. Если в таком поселке есть техусловия на коммуникации и проведено межевание земли, то это уже является гарантией того, что проект жизнестоек, в него можно смело инвестировать. Другой вопрос, что многих покупателей отпугивает тот факт, что покупка участка без подряда – это риск длительное время жить на стройке. На мой взгляд, это не является фактором риска. К этому необходимо относиться по другому. Если твои соседи строятся, пусть даже и длительно, это уже подходящий символ. Подобного, чтоб все обитатели поселка с участками без подряда построились и заселись сразу просто не бывает, это единичные случаи», — поведал Илья Менжунов. «Достаточно непонятный вариант – это покупка с частичными коммуникациями либо совершенно без их. Если коммуникации отсутствуют, то не факт, что их вообщем можно получить, и есть возможность подключения. Допустим, в поселке не проведено электричество, но возможность объединения всех обитателей поселка маловероятна. Та же ситуация с ливневой сточной канавой. Если коммуникации представляются отчасти, то это тоже тревожный сигнал. К примеру, застройщик подключает только электричество, а газ предлагает провести собственникам », — отметил Владимир Яхонтов. По его словам, самое рискованное предложение – это продажа «нагой» земли. Цена канализации, водопровода, электричества и газа в целом стоит приблизительно 5 тыщ баксов на сотку. Желание сберечь, покупая участок без подряда, обернется для собственника суровыми трудностями в дальнейшем. Ему придется сталкиваться один на один с организациями, которые предоставляют эти сети. Тогда и все обойдется очень недешево. Когда это делает застройщик, выходит дешевле, потому что для него предусмотрены оптовые скидки.