Метры не по карману

Метры не по кармашку

Обладатели каких квартир проиграют от введения налога на недвижимость.

Налог на недвижимость для физлиц, над которым правительство бьется уже 10 лет, будет введен с 1 января 2015 года. Надлежащие поправки в Налоговый кодекс кабинет министров не так давно занес в Госдуму. Сбор поменяет действующие на данный момент налог на имущество и земляной налог. Главным новаторством станет то, что рассчитываться этот налог сейчас будет на базе кадастровой цены объекта, а не инвентаризационной, как на данный момент. Это значит, что суммы платежей с некоторых видов жилища могут вырасти в пару раз. Но дело не только лишь в этом. Новый метод расчета поставит в наименее прибыльное положение хозяев старенькых квартир.

Старенькому жилью — новейшую оценку

Переход на новейшую систему уплаты налога займет 5 лет — с 2015 по 2019 год. При этом с 2020 года ставка налога будет повышаться везде каждый год еще на 20 процентов. Но подразумевается, что в 2025 году ставка расти закончит.

Согласно законопроекту, базисная ставка для взимания налога будет равна 0,1 процента от кадастровой цены жилища (в том числе, и недостроенного). Для гаражей и машино-мест она будет равна этим же 0,1 процента, а для других строений составит 0,5 процента. В то же время обладателям недвижимости дороже 300 миллионов рублей придется платить по более высочайшей ставке — до 2 процентов.

Правда, собственники получат право на налоговые льготы и вычеты. Так, квартиры площадью 20 квадратных метров, комнаты в 10 квадратных метров и дома площадью 50 квадратных метров от уплаты налога на неподвижное имущество будут освобождены. Те же 20 квадратных метров будут вычитаться из оценки более просторных квартир.

Размер налоговой ставки будет регулироваться также и зависимо от принадлежности налогоплательщика к той либо другой социальной группе. Льготники (к примеру, ветераны, пожилые люди, инвалиды и другие) получат дополнительные вычеты в 50, 10 и 100 квадратных метров соответственно, а также 20 квадратных метров для гаража. При этом стандартные вычеты будут действовать для каждого объекта, льготные — только для 1-го объекта каждого вида.


Фото: Максим Кимерлинг / «Коммерсантъ»

Налог будет вводиться по мере готовности кадастровой оценки жилища в регионах. Она проводится муниципальными оценщиками из специальной службы — Роскадастра. Подразумевается, что она очень приближена к рыночной цены объекта и приметно выше инвентаризационной. Хотя бы поэтому, что учитывает размещение жилища.

Инвентаризационная же цена, на основании которой на данный момент начисляется налог на имущество, определяется органами муниципального технического учета (БТИ). Она учитывает только так именуемую восстановительную цена и не учитывает коэффициенты, утверждаемые субъектами РФ. К примеру, при цены объекта до 300 тыщ рублей применяется ставка налога на имущество в размере 0,04 процента. При цены выше 300 до 500 тыщ рублей — 0,1001 процента. Если же инвентаризационная цена имущества выше 500 тыщ рублей, применяется налоговая ставка в размере 0,3001 процента.

А вот с кадастровой ценой трудности другого рода. Как поведал ранее «Русской газете» эксперт комитета Госдумы по бюджету и налогам Миша Орлов, для более чем половины объектов недвижимости в Рф она пока не определена.

Хрущевка против новостроя

Как же может вырасти налоговая нагрузка в итоге возникновения налога на недвижимость? Оценки профессионалов разнятся. В среднем по стране платежи могут вырасти в 2-3 раза, поведал «Ленте.ру» управляющий направления по строительству и ЖКХ независящего экспертного центра «Общественная Дума» Сергей Литвиненко. При этом, по его мнению, до введения самого налога точно все равно подсчитать нельзя.

Даже сами налоговики не убеждены в этом вопросе, считает эксперт. Так, по официальным расчетам ФНС, средняя сумма налога на имущество на данный момент равна 642 рублям в год, а после возникновения налога на недвижимость размер платежа может в среднем вырасти практически втрое, другими словами до 1,9 тыщи рублей. При этом в Москве он возрастет в 5 раз, до 6 690 рублей.


Фото: Рамиль Гали / «Коммерсантъ»

В отдельных же случаях налоговая нагрузка вырастет в 10-ки раз. К примеру, налог на типовую «трешку» в доме 1945 года в Калининградской области, по расчетам ФНС, может возрости в 30 раз. А на «двушку» в доме 1983 года в том же регионе — в 18 раз.

Более того, регионы будут вправе расширять льготы и наращивать вычеты, также уменьшать ставки налога. При этом специалисты предсказывают, что больше всего налоговые платежи возрастут в больших городках из-за высочайшей цены жилища. Более существенное увеличение налоговых платежей будет в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге — тут по отдельным объектам налог может возрасти в 10 и больше раз, считает партнер юридической компании «Некторов, Савельев и партнеры» Егор Батанов. Например, в центре Москвы, по различным оценкам, инвентаризационная и рыночная цена могут различаться в 20, а время от времени и в 40 раз. Это типично для старенького жилища. Его обладателям даже при низкой ставке придется очень переплатить.

Другое дело новостройки. Их инвентаризационная цена очень приближена к рыночной. Егор Батанов объясняет, что инвентаризационная цена при новеньком механизме расчета налога не будет иметь никакого значения, налоговая нагрузка для квартир с равной инвентаризационной ценой, но разной кадастровой может отличаться в пару раз.

К примеру, после вступления в силу закона с однокомнатной квартиры на окраине Москвы площадью 40 квадратных метров и ценой 5 миллионов рублей придется платить около 2 500 рублей налога в год, подсчитал Егор Батанов. На данный момент, если идет речь о доме 70-80-х годов постройки, сумма налога меньше в среднем 7-8 раз.

Приобрести подешевле, сдать подороже

Воздействую ли новые правила уплаты налога на недвижимость на русский рынок жилища? Может быть, сейчас содержание большой квартиры в центре крупного города станет не по кармашку ее обладателю и ему придется брать подешевле. Может случиться и так, что собственник нескольких квартир (дач, домов, гаражей) с ними распрощается, чтоб не платить налог сразу же за несколько помещений. По словам профессионалов в этой сфере, как раз так происходило во Франции после введения налога на роскошь. Тогда не очень обеспеченные, но владевшие дорогой недвижимостью граждане республики были обязаны поменять ее на жилище поскромнее.


Фото: Сергей Михеев / «Коммерсантъ»

Но специалисты колеблются в том, что налоговые нововведения подтолкнут людей избавляться от дорогого жилища. «Пока налог составляет 0,1 процента и сравним по своим размерам с квартплатой, он навряд ли будет стимулом для того, чтоб избавляться от жилища», — поведал «Ленте.ру» член совета директоров девелоперской компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский. Эту сумму собственники будут включать в размер арендной платы, если жилище сдается. Другими словами расчет налога по рыночной цены скажется на рынке аренды жилища, цены на котором могут вырасти на 5-10 процентов, а при сдаче в аренду элитного жилища на 10-15 процентов.

Естественно, идет речь о щадящих условиях налога по ставке 0,1 процента, при ее повышении на 40-50 процентов думать о размене жилища и уменьшении имеющейся площади будут сначала менее социально защищенные слои населения, которым по наследию досталась квартира в центре Москвы либо другого крупного города. Что касается хозяев вкладывательных квартир, то рост их цены с начала строительства до ввода в эксплуатацию строения составляет до 50 процентов, что перекрывает налоговые выплаты. В любом случае, оборачиваемость жилища будет расти, считает Максим Раевский.

Если на рынке аренды цена квартир может возрасти, то на рынке купли-продажи возможно понижение цены на вторичное жилище из-за роста предложения. Понизить цены сумеют и реализации обладателями вторых, третьих квартир либо их обмен на мелкие. А вот возникновение на рынке свободного жилища может уменьшить спрос на новостройки (в особенности на долевое строительство).

Новый метод расчета налога, как считают в Минфине, ликвидирует несправедливость. Другими словами тот, кто обладает более дорогим и престижным жильем, будет платить больше. Сторонники этих инноваций ссылаются на опыт государств с рыночной экономикой, поясняя, что такой налог является базой для формирования местного бюджета. Но в реальности пока не ясно, такой ли справедливости желают сами граждане. Ведь тем из их, кто живет в обыкновенной хрущевке либо квартире более отдаленного периода нашей истории, сейчас придется платить больше. При этом обладатели квартир до 300 миллионов рублей будут платить по той же ставке. В марте этого года в такую сумму в Москве оценивался четырехэтажный пентхаус площадью в 1,1 тыщи квадратных метров.