Квадратный бум

В последние два года страна пережила данный ипотечный бум: объемы рынка умножались, количество сделок росло опережающими темпами, ставки падали, условия выдачи кредитов становились более мягенькими. Но в этом году ситуация начала изменяться в худшую сторону. Многие винят в этом только банки, которые из-за глобального денежного кризиса начали увеличивать проценты по кредитам. Но на практике более 80% россиян не смогли бы пользоваться кредитом даже в случае, если ставки могли быть нулевыми. Очень уж высока разница меж средним уровнем доходов и средней ценой квадратного метра.

На излете ипотечного бума, в конце прошедшего года, банками было одобрено очень огромное количество кредитов. Но большая часть этих кредитов остается на сегодня невостребованной. Так как приобрести квартиру не выходит даже с внедрением заемных средств.

К примеру, Тимофей Сорин работает в большой компании менеджером среднего звена. После того как ему подняли арендную плату за «двушку» в Марьине до 40 тыщ рублей за месяц, решил озаботиться приобретением собственного жилища. За четыре недели он одобрил ипотечный кредит, предел которого составил 5 миллионов рублей. На сегодня у него сорвались две покупки — из-за роста цен на жилище. Прямо перед сделкой торговцы поднимали цена квартиры в среднем на 20 тыс. баксов. До окончания срока воздействия одобренного ипотечного кредита у Тимофея осталось полтора месяца. Он до сего времени ничего так и не заполучил.

Таких людей на рынке — пруд пруди. «Цены увеличивают торговцы, обладатели жилища, — ведает Анна Козлова, директор департамента ипотечного кредитования вкладывательного банка «КИТ Финанс». — В один прекрасный момент у нас были намечены 15 сделок. 70% из их сорвались, так как торговцы прямо на месте окрестили новейшую стоимость — на 100 тыщ баксов больше!».

«Когда вы приходите в банк, ваша цель — не просто взять кредит, а приобрести квартиру. Ипотека — только инструмент, и она вправду не может решить делему доступного жилища при таком галопирующем росте цен на недвижимость, — говорит Лена Тарасова, старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования «ВТБ-24». — Наших заемщиков никто не защищает от продавцов. Это спекулятивный спрос! Мы только можем, если позволяет предел, еще прирастить ему сумму кредита.

Кредитуя заемщика на шаге строительства, банк назначает более высшую ставку. Так как опасности существенно выше, нет зарегистрированной ипотеки. А клиент, приходя к нам, рассчитывает на определенный срок ввода жилища и уменьшение суммы выплат. Застройщики не соблюдают эти сроки и подводят нашего же заемщика. И ответственности за это никто не несет».

Для банков схожий рост жилища также является неприятностью, в особенности если учитывать тот факт, что фактически они все отменили нулевой начальный взнос и не так издавна повысили ставки по кредитам, а понижать их в последнее время не собираются. В конечном итоге банки лишаются значимой толики клиентов.

Интересно при всем этом, что нередко сделки срываются исключительно в Москве и в Петербурге. В регионах ситуация совсем другая.

«60 млн кв. метров было выстроено в прошедшем году, — отмечает Евгений Богомольный, заместитель председателя Комитета Госдумы по принадлежности. — Из их столица и область ввели всего 11 млн — это 5-ая часть. При этом в провинции строится больше личного жилища. А в Москве сейчас на рост цен на недвижимость, как это ни забавно, давит массовая покупка жилища для соц нужд: ведь бюджеты довольно серьезные».

Разумеется, что на рынке недвижимости чувствуется острый недостаток жилища, и скоро он будет еще острее. В особенности если учитывать тот факт, что большая часть домов в Москве будет сноситься под строящиеся платные дороги, развязки, автовокзалы и тому подобные объекты. Другая часть домов сносится под элитное жилище и жилище бизнес-класса. Не считая того, по оценкам профессионалов, на рынке 20—30% сделок — спекулятивные. Люди так зарабатывают, а не решают квартирный вопрос.

Сергей Постнов, президент Государственной ипотечной компании, считает, что делему недоступности жилища можно решить только 2-мя способами: подымать уровень доходов населения и снижать цена квадратного метра жилища. «Что этому мешает? Конкурентность на строительном рынке — по сути ее нет, или она полукриминальная. А технологии? В Москве двадцатиэтажный дом строится два с половиной — три года. В Сингапуре — за 6 месяцев. Эмпайр-стейт-билдинг (100 с излишним этажей) был построен за один год!».

По мнению Анатолия Аксакова, президента Ассоциации региональных банков «Россия», проблемка роста цен на недвижимость сначала связана с тем, что банки обязаны подымать ставки из-за роста цены заимствований за рубежом, также с инфляцией, которая в 2007 году оказалась выше, чем в 2006-м. Также Анатолий Аксаков предлагает банкирам по мере сил оказывать влияние на застройщиков, чтоб сделать их деятельность прозрачной.

«Как представитель строительной компании могу сказать, что осложнений с продажей построенного нет, — утверждает Владимир Дудницкий, генеральный директор «СтройТэк2006». — Национальное агентство денежных исследовательских работ узнало, что основная причина, которая тормозит ипотеку, — высочайшая цена жилища. Она складывается из запредельной цены на квадратный метр, цены услуг ипотечного кредитования, также срока этого кредитования.

Если цена рабочей силы в протяжении пары лет изменяется очень медлительно, то цены на энергоэлементы, строй материалы и условия выхода на рынок вырастают. Сейчас есть много строй компаний, которые способны без помощи других возвести жилое здание. Но, чтоб получить разрешение и начать строительство, необходимы колоссальные издержки. И, невзирая на то, что строителей много, средние и маленькие компании не имеют возможности работать.

Так что пути решения жилищной трудности явны. Если дать маленьким строительным компаниям «зеленую улицу», стоимость начнет падать».

С таким категоричным утверждением можно и не соглашаться, но трудно спорить с тем, что непрозрачные и сложные правила игры на строительном рынке, почти во всем определяющие недостаток жилища, делают возможность его приобретения людьми со средними доходами низкой. Стоит удивляться тому, что в схожих условиях ипотека, продукт непременно рыночный и продвинутый, приживается с большущим трудом?

P.S. Благодарим организаторов «круглого стола» «Ипотека: новосел-2008» за предоставленные материалы.