Метрическая система

Столичный рынок недвижимости снова лихорадит: в кабинетах риелторских агентств не протолкнуться, банки завалены запросами на одобрение ипотечных кредитов, а двушка в Южном Бутове за 300 тыщ баксов уже считается не просто обычным, а прибыльным вариантом. Меж тем в большинстве европейских крупных городов цены, напротив, падают, и низшая ценовая граница элитной недвижимости в Москве и в Челси фактически сравнялись.

Другой хаос

Нельзя сказать, что еще одного витка роста никто не ждал: уж очень навечно, по мнению риелторов, был заморожен так именуемый отложенный спрос. Вспомним, как летом 2006 года квартиры приезжали глядеть по нескольку агентов с покупателями сразу. Такие просмотры, обычно, заканчивались стихийными аукционами и следующей продажей квартиры за невообразимые суммы. Осенью 2006 года пришло затишье, и цены на недвижимость, казалось, достигнули предела, который уже никто не сумеет преодолеть. Летом 2007 года цена жилища начала даже понижаться, тогда и неплохую двушку в 55 метров можно было приобрести за $170 000, да еще поторговаться и взять паузу на раздумье.

Все разъясняли схожую ситуацию на рынке мировым ипотечным кризисом, который, как ни крути, но все таки затронул нашу банковскую систему. Но в 2008 году кризис только обострился, а цены на московскую недвижимость опять стали расти. В среднем каждую неделю февраля квартиры дорожали на 2%. При всем этом сначала марта рост цен замедлился, но не тормознул.

Как ни удивительно, риелторы в периоды лихорадки на рынке недвижимости ощущают себя дискомфортно. «Последнее время рынок недвижимости нестабилен — говорит Евгений Котов, представитель компании «Бест-недвижимость». — В январе с рынка пропали практически все свободные квартиры, на данный момент в продаже в главном кандидатура (другая — сделка, при которой человек не выезжает из продаваемой квартиры, пока на вырученные средства не купит новейшую. — Ю.П.). Это существенно осложняет процесс купли-продажи. Не считая того, осложнился процесс одобрения ипотечного кредита. Если ранее он занимал в среднем неделю, то сейчас — две, три и больше. В Москве людей со свободными средствами на сегодня не настолько не мало, но при всем этом недостаток на рынке жилища значимый. В конечном итоге приходится делать много холостой работы, так как сделки нередко разваливаются».

Сделки в большинстве случаев разваливаются как раз из-за неосуществимых критерий кандидатуры. Обычный случай последних недель: семья решила реализовать квартиру в районе Таганки (из-за нехороший экологии) и приобрести аналогичную в Южном Бутове. Покупателя на свою двушку семья отыскала довольно стремительно, кандидатуру за МКАДом — тоже. Но когда дело дошло до регистрационной палаты, торговец бутовской квартиры поднял стоимость на 60 000$. Естественно, вся сделка развалилась, а юная семья решила подождать, когда рынок недвижимости утихомирится.

Бывают случаи, когда при другой сделке торговец желает приобрести взамен квартиру, которая устроила бы его по всем характеристикам, но при всем этом была бы размещена строго по определенному адресу. Такая другая сделка именуется сложной, но бывает и ужаснее — когда выстраивается цепочка других сделок. Каждое звено такой цепочки дает накрутку на цена квартир.

Если кто и извлек выгоду из ситуации на рынке, так это банки, и то очень условную. В феврале практически все наикрупнейшие игроки на рынке ипотеки сразу подняли ипотечные ставки на 1—2%, до 11—12% годичных, что значительно стукнуло по перспективам тех, кто желал брать квартиры. Более того, банки ужесточили требования к заемщикам, и сейчас они еще охотнее выдают кредиты тем, кто сразу же выплачивает до 50% цены жилища. Одобрения ипотеки без начального взноса приходится ожидать длительно, и то не факт, что одобрят, могут и отказать без разъяснения обстоятельств.

Некоторые известные банки начали выдавать кредиты в экзотичных валютах либо прирастили срок до пятидесяти лет. Это хороший рекламный ход. По сути выгода для клиента тут если и есть, то очень несущественная. Если сопоставить размер каждомесячного платежа при схожей сумме кредита и ставке на 25 лет и на 50, получится фактически одна и та же сумма. А вот итоговая переплата по более длинноватому кредиту будет вдвое больше.

Разумеется, что банки боятся повторения южноамериканского ипотечного кризиса в Рф и не выработали пока собственной своей стратегии развития. В мае нашим банкам придется отдавать средства, которые они заимствовали у европейских и американских кредитных учреждений еще до кризиса под относительно маленький процент. А на данный момент европейцам и американцам нет смысла прибыльно кредитовать наши банки, напротив, им самим необходимы средства. В конце 2007 года Европейский центробанк выделил 95 миллиардов евро и прокредитовал европейские банки от 4 до 4,7% годичных, а власти Великобритании вообщем были обязаны практически национализировать банк Northen Rock.

Челси Чертанову не чета

В отличие от столичной, недвижимость в Европе и Америке быстро падала в стоимости весь последний год. Случилось это из-за того, что сильно много ипотечных заемщиков не смогли делать свои обязательства перед банками и были обязаны выставить свои дома и квартиры на продажу. Лишнее предложение привело к обвалу рынка, который, по мнению профессионалов, не скоро восстановится.

Сейчас недвижимость в Великобритании в первый раз за 5 лет продается в среднем три месяца — и это в условиях существенного недостатка. Единственное место, где начали незначительно подниматься цены, — Лондон, в других городках страны они продолжают понижаться. Английский рынок выручает приемущественно русская элита, которая ринулась в период кризиса скупать все попорядку, не дожидаясь момента, когда недвижимость начнут конфисковывать у неплатежеспособных заемщиков и продавать на аукционах по более прибыльным ценам. (Кстати, арабские и другие зарубежные инвесторы предпочли дождаться как раз этого момента.)

Английские банки, как и русские, значительно подняли кредитные ставки и уменьшили количество выданных кредитов. Последние годы английские заемщики стараются брать кредит с фиксированной двухгодовой процентной ставкой — сейчас она составляет от 6—7% годичных (годом ранее — 5—6%). На сегодня эта ставка — одна из самых больших посреди всех государств Евросоюза.

В США же 6 огромнейших банков собрались сделать все, чтоб бросить недвижимость обладателям. Они приняли роль в программке Джорджа Буша «Надежда сейчас». Сущность проекта заключается, в том, чтоб процентная ставка не изменялась в протяжении 5 лет. Не считая того, для ипотечных заемщиков Америки выдуман ряд льгот, и сначала налоговых. Южноамериканскому бюджету такая политика обойдется приблизительно в $150 миллиардов. Она вправду может посодействовать выйти из кризиса, но специалисты страшатся предстоящего обесценивания бакса, что не может не сказаться на инфляции в США. Цены на недвижимость в Америке продолжают падать.

Если для русской элиты акция распродажи в Европе — праздничек, то среднему классу от нее ни холодно ни горячо — он сталкивается совершенно с другими неуввязками. Сначала в Москве стоимость поднялась на панельные дома под снос, потом — на все другое. Означает, идет речь сначала об ублажении спекулятивного спроса. Например, в недвижимость вложились те, кто вытащил средства из переставших приносить доходы ПИФов. Если им рост цен лишь на руку, то всех других он принуждает отложить мечту о переезде в новейшую квартиру на неопределенный срок.

Меж тем стоит говорить о соотношении стоимость — качество в Рф, США и той же Англии? Жилище эконом-класса в Америке либо в Великобритании предполагает не только лишь шикарный метраж квартиры, но так же и парковочное место. У нас это уже считается бизнес-классом. Видимо предполагается, что для «эконома» машина — это роскошь. Как и вся инфраструктура.

Цены вырастают на жилище, как следует, в Москве стараются строить сначала жилище, а позже — магазины, школы и детские сады. Я не говорю уже об асфальтированных дорожках и озеленении района, о котором нередко просто забывают при строительстве. Считается, что в столице пипл все скупит.

Но же рост благосостояния этого самого пипла, похоже, переоценивают все, начиная от правительственных чиновников и заканчивая риелторами и банкирами. Скачкообразного роста доходов населения в ближайшее время не наблюдалось, потому остаточный рост цен на рынке недвижимости, похоже, держится на энтузиазме и завышенных амбициях продавцов и на том обстоятельстве, что мировой денежный кризис нас пока затронул не так очень, как мог бы. Но никто не может гарантировать, что быстрый ажиотажный рост в последнее время не сменится настолько же бодреньким падением.