Склады пустеют

Склады пустеют

Проекты промышленных парков замораживаются.

Кризис на рынке складской недвижимости принудил операторов пересмотреть свои инвестпланы. Браться за новые стройки они сейчас готовы только при наличии определенного заказчика. Но огромную часть запланированных проектов по строительству складских и промышленных парков в этом году поставят «на стоп».

Прошедший год отметился перепроизводством на столичном рынке складов. Объем ввода новых объектов — рекорд последних 7 лет: выстроено 1,6 миллиона квадратных метров.

А спрос более чем на третья часть снизился по сопоставлению с предшествующим годом: ряд предприятий-арендаторов свернули свою деятельность, другие уменьшили арендуемую площадь из-за падения покупательского спроса. В конце концов, часть арендаторов стала перебираться в складские помещения классом выше, так как на рынок вышло много высококачественных проектов.

Спекулятивное строительство, не подтвержденное спросом, в купе с макроэкономической непостоянностью привело к быстрому расширению пустующих площадей. По итогам года их толика приблизилась к 10 процентам во всем объеме предложений.

Операторам пришлось снижать арендные ставки: в денежном выражении они свалились со среднерыночных 100-110 баксов до 80-90 баксов. Свою роль сыграла и девальвация — с осени столичный рынок стал перебегать на рублевые расчеты. Регионов эта проблемка фактически не задела, там и ранее расчет арендаторов велся в рублях, но толика свободных площадей на неразвитых локальных рынках оказалась выше, чем в столице.

По словам Антона Алябьева, директора отдела складских и промышленных помещений CBRE, на данный момент среднерыночные ставки в Столичном регионе установились на уровне 4500 рублей за «квадрат». «Текущие рублевые ставки носят демпинговый характер, генерируя для девелоперов отрицательный валютный поток после выплаты кредитов либо очень низкую доходность на вложенный капитал», — говорит эксперт. И сокрушается: рублевые ставки не работают для проф девелоперов, чья бизнес-модель построена на баксовых потоках. Но делать нечего, в этом году игрокам придется затянуть пояса.

Драйверы рынка

В прошедшем году, как и в 2013-м, основными драйверами развития рынка складской недвижимости выступили представители розничной торговли и логистические компании. «Порядка 80 процентов спроса на складские площади обычно сформировывает ретейл, оптовый и розничный, при этом как впрямую, так и опосредованно — через логистические компании, которым функции управления складом переданы на аутсорсинг», — разъясняет Алябьев.

«Приметно снизилась толика дистрибьюторских компаний в общем объеме спроса», — добавляет Петр Зарицкий, региональный директор и управляющий отдела складских и промышленных помещений компании JLL. По итогам года на долю дистрибьюторов привезенных из других стран продуктов пришлось только 6 процентов всех сделок на рынке, тогда как в 2013-м их толика составляла 15 процентов.

В этом году, по словам профессионала, основными драйверами останутся розничные торговцы — представители продуктового ретейла и FMCG (продуктов ежедневного использования), также онлайн-гипермаркеты. Объемы продаж у их не должны значительно сократиться: граждане не откажутся от покупок, а предпочтут сберегать, выбирая более дешевенькие продукты и продукты. В то же время у представителей интернет-коммерции реализации могут только вырасти из-за перетока потребительского спроса из офлайна в онлайн-магазины.

По мнению Зарицкого, логисты и дистрибьюторы сократят свою долю в совокупном объеме спроса — их главные клиенты будут безизбежно сокращать операционные издержки. Минтранс в этом году ждет уменьшение объема коммерческих грузоперевозок в Рф на 3 процента по сопоставлению с 2014-м. Главные причины понижения спроса на транспортные услуги — сокращение объема производства в грузообразующих секторах экономики.

Только под заказ

В этом году о новых проектах на рынке складской недвижимости стоит запамятовать, большая часть из их будет заморожено. По словам Зарицкого, цена заемного финансирования, как и самого строительства, в этом году очень возросла. Потому большая часть операторов сконцентрируется на окончании уже начатых работ.


 Фото: Максим Кимерлинг / «Коммерсантъ»

Один из немногих проектов, готовых к реализации на столичном рынке, — строительство большого складского комплекса для «Детского мира». За него взялась PNK Group, специализирующаяся на строительстве промышленных парков. Склад появится в Наро-Фоминском районе Столичной области летом этого года, его общая площадь — около 70 тыщ квадратных метров. После окончания строительства склад и земля под ним перейдут в собственность ретейлера — на эти цели подконтрольная АФК «Система» группа компаний «Детский мир» пустит 4 млрд рублей.

Такой формат работы с новыми проектами, называемый built-to-suit (строительство под заказчика), приобретает все огромную популярность. Не так давно стало понятно, что чешская PPF Group ведет переговоры с сетью «Ашан» о сооружении большого складского комплекса в Домодедовском районе Столичной области. Оператор складской и промышленной недвижимости Radius Group и PPF построят объект площадью 130-180 тыщ «квадратов», а позже реализуют клиенту. Но пока сделка по приобретению земляного участка не завершена.

Не считая того, в расположенном рядом промышленным парке «Южные врата» компания Radius Group собирается выстроить современный распределительный центр площадью 100 тыщ квадратных метров для сети строй супермаркетов Leroy Merlin. В феврале стороны заключили договор, но сроки реализации проекта, как и объем инвестиций, на публике не озвучили.

«Федеральные игроки готовы осваивать новые площадки только при условии наличия подтвержденного платежеспособного спроса и возможности реализации проектов «под заказ», — говорит Петр Зарицкий. — В свою очередь, локальные игроки также готовы строить, но исключительно в формате built-to-suit и при условии полного финансирования проекта за счет заказчика».

Но ограничение ввода новых площадей уже в ближнем будущем может дать полезный эффект: при стабилизации курса рубля и цен на нефть спрос на складские помещения повысится, и это позволит стремительно сбалансировать ситуацию на рынке. «В итоге по итогам года мы ожидаем понижения толики свободных площадей в Столичном регионе до 5-6 процентов», — отметил Зарицкий. Совместно с тем эксперт не питает иллюзий относительно скорого восстановления доходов операторов: арендоваться эти площади, естественно, будут по низким ставкам и в главном в рублях.