Суши-бар в квартире

Сейчас в спальных районах Москвы, в особенности там, где были открыты новые станции метро, развернулась реальная борьба за право расположить аптеку либо продуктовый магазин в квартире на нижнем этаже. Такое помещение — вкусный кусок для столичного бизнесмена и боль в голове для соседей по дому.

Более активные жильцы «стратегически принципиальных объектов» объединяют усилия с местными депутатами, чтоб провести собственное расследование и обосновать беззаконность стрит-ритейла. Но основная претензия собственников квартир — подделка документа, подтверждающего их согласие на перевод помещения из жилого в нежилой фонд — пока остается без внимания. Московские власти беспомощно разводят руками: по закону в их компетенцию не заходит проверка бумаги на подлинность.

Как много это стоит?

«После открытия станции «Лермонтовский проспект», — ведает депутат городского собрания Выхино-Жулебина Сергей Кузьмичев, — в близкорасположенном доме начали скупаться по бросовым ценам квартиры на первых этажах. Сделать это нетрудно: 1-ые этажи неликвидны. Как квартиры были выкуплены, находчивые бизнесмены при помощи «решал» запустили процесс их перевода в нежилой фонд для коммерческого использования».

На веб-сайте «ЦИАН» висит объявление о продаже 2-ух помещений «свободного предназначения» (сверхвысокий пешеходный трафик, огромное маркетинговое место, близость к метро), расположенных по одному адресу (Лермонтовский проспект, 8, корпус 1, квартира 138). Дело в том, что обладатель этих объектов — Александр Орехов — в свое время купил трехкомнатную квартиру на нижнем этаже: поделил ее на две части, перевел в нежилой фонд и сдал в аренду. На данный момент он реализует одну часть «трешки» за 43 миллиона рублей, другую — за 33 миллиона. Если заглянуть на веб-сайт Росреестра, то можно понять, как примерно возросла цена квартиры после перевода ее в нежилой фонд. Предприниматель оценивает свое имущество в 76 миллионов рублей, в то время как его кадастровая цена составляет 9,1 миллиона рублей. Для сопоставления — рыночная цена квартиры на 3-ем этаже такого же строения составляет 17 миллионов. Понятное дело, что квартира на нижнем этаже стоить дороже не может.

Депутат Госдумы от «Справедливой Рф», председатель Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская считает, что перевод квартиры в нежилой фонд не должен нарушать права соседей по дому. «Мне известны случаи, — говорит она, — когда из квартиры делали аптеку, при этом с захватом земляного участка, принадлежащего всем собственникам квартир. В ситуации, когда происходит уменьшение общей толики имущества (к примеру, лестничной клеточки, подвала либо земляного участка), нужно согласие соседей по дому на перевод. Часто на отсутствие этого документа московские бюрократы небескорыстно закрывают глаза, делают вид, что не замечают нарушение закона. Происходит это поэтому, что они имеют неформальные дела с заявителями, либо просто-напросто берут с их взятки».

Присвоение объектов общедомового имущества — распространенное нарушение жилищного законодательства и прав собственников при переводе помещения под стрит-ритейл. Для того чтоб сделать отдельный вход в будущий магазин, находчивому предпринимателю приходится из окна прорубать дверь, пристраивать козырек и крыльцо. Время от времени разрушение внешних стенок, которые также являются общедомовым имуществом, несет потенциальные опасности для дома. «Была история, — вспоминает Хованская, — когда в одном из столичных домов заглубляли подвал с целью прирастить место. В конечном итоге пошла трещина на доме, который представляет историческую ценность». К слову, панельная многоэтажка на Лермонтовском проспекте, 8, не прошла «бизнес-испытания»: у соседей, живущих на втором этаже, начала отпадать кафельная плитка, поползли трещинкы по стенкам и полу. Денежные утраты жильцов, по оценкам риелторов, составили полтора миллиона рублей с каждой квартиры.

Как работает схема перевода?

Сначала этого года столичное правительство занесло поправки в регламент 2007 года по переводу жилого помещения в нежилой фонд: для переоформления квартиры сейчас нужно согласование совета депутатов того городского окрестность, где размещено помещение.

Если, к примеру, Иванов желает сдать свою квартиру в аренду розничному банку, то он собирает все нужные документы и сдает их в «единое окно» — службу департамента жилищной политики. Департамент, в свою очередь, воспринимает заявку и посылает документы (около 40 штук) в контрольно-надзорный орган — Мосжилинспекцию. Его сотрудники выезжают на место, инспектируют состояние квартиры, разговаривают с заявителем и дают свое заключение. Потом пакет документов совместно с заключением о технической возможности перевода отчаливает городским депутатам на согласование. Всего на рассмотрение заявки отведено 30 дней. Если в обозначенный срок ответ не приходит от депутатов, то перевод автоматом считается согласованным.

Депутат городского собрания Печатники Максим Мотин ведает, что у него в районе проект перевода квартиры в статус нежилого помещения по адресу улица Шоссейная, 4, был вынесен два раза. Впервой за него проголосовали три человека, во 2-ой — семь. «Не собрав кворум (8 голосов), они через месяц подали повторную заявку. Сейчас мы как белочки поновой должны рассмотреть проект», — говорит Мотин. Другой парламентарий — Кузьмичев из Выхино-Жулебина сетует, что должностные лица не всегда согласовывают вопрос перевода квартир с представителями местной власти. «Мы отклонили все четыре заявки, отправленные нам на рассмотрение. Но я знаю, что в районе переводятся более 20 квартир. Может быть, задним числом», — отмечает он.

Что является неприятностью для заявителей?

Слабенькое место заявителя — согласование проекта перепланировки с другими жильцами. В случае если перевод квартиры затрагивает общедомовое имущество, собственники квартир должны одобрить воздействия собственного предприимчивого соседа на общем собрании.

Согласно официальной статистике, озвученной на круглом столе в Мосгордуме, раз в год разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд получает около 700 человек. При всем этом, по словам депутата Мосгордумы от КПРФ Андрея Клычкова, заявители «нецеремонно» фальсифицируют основной документпротокол общего собрания. «Доходит дело до того, что в целях придания массовости в перечень участников собрания врубаются малолетние детки и умершие. Все подписи, включая управляющего ГУИС и ДЕЗ, подделываются, — говорит он. И добавляет: — Бюрократы всех уровней довольно лояльно относятся к этим документам и начинают тормозить все претензии обитателей».

Представитель Мосжилинспекции Игорь Новиков, присутствовавший на заседании в Мосгордуме, посвященном дилемме перевода квартир в нежилой фонд, констатировал, что демонтаж подоконной зоны согласуется исключительно в случае положительного решения собственников квартир. Но у инспекции нет возможности для проведения экспертизы протокола. «В наши возможности не заходит проверка легитимности подписей и печати», — выделил начальник инспекции по надзору за переустройством помещений в домах по ЮВАО Игорь Новиков. Городской депутат Максим Мотин недоумевает: «Для проверки подлинности 5 тыщ подписей, собранных кандидатами в Мосгордуму, время и ресурсы есть, а для собственников квартир — нет».

Вобщем, деятельным гражданам с Лермонтовского проспекта уже удалось помочь возбуждению уголовных дел по четырем квартирам (внедрение заранее подложного документа). Посреди претензий собственников значатся не только лишь поддельный протокол собрания жильцов, посягательство на общедомовое имущество, но так же и отсутствие в комплекте проектной документации бумаги о согласовании работ с надзорными органами и согласующими организациями. Так, к примеру, у обитателей имеется письменный ответ из Москомархитектуры о том, что ни по одной из квартир проектная документация на перепланировку с реконструкцией (с устройством отдельных входов) в Москомархитектуру не направлялась и не рассматривалась.

Кто такие решалы?

По информации председателя совета дома по адресу Лермонтовский проспект, 8, Игоря Потапова, проектную документацию по планировке квартиры №138, принадлежащей Орехову, разработали две компании: «ПрофСтрой» и «Альбион-Проект». Cам собственник в интервью телеканалу «Москва 24» признался: «Я плачу средства компании за то, что она предоставляет мне пакет документов».

На официальном веб-сайте «ПрофСтроя» обозначено, что эта компания «всегда находит общий язык с бюрократами» и предлагает заказчику услуги по переводу жилых помещений в нежилые, при этом с «гарантией на хороший результат». Посреди собственных преимуществ другая компания — «Альбион-Проект» — отмечает «тесное сотрудничество с департаментом муниципального городского имущества городка Москвы, что делает практически беспрепятственным оформление и согласование чердака в собственность».

Таких компаний в открытом доступе огромное количество. На официальных интернет-ресурсах они прямо указывают на «решальческий» характер собственных услуг.

«Алексей, заместитель гендиректора, прямо на данный момент поехал на встречу с депутатами решать вопрос по следующему объекту, — ведает Наталья, секретарь компании «Альбион-Проект» по телефону. — Он это делает дважды в неделю. Весь процесс отлажен». Женщина убеждает, что проблемка согласования перевода с государственными депутатами решается в какой-то момент. Время от времени, правда, спецы компании задерживаются со сроками (к примеру, в период, когда изменяется состав депутатов), но всегда получают положительное решение. «Нас все знают, мы на этом рынке издавна», — говорит она.

Звоню Алексею, чтоб представиться личным бизнесменом и узнать условия контракта. Он безотступно не советует мне связываться с 2-мя районами (Строгино и Выхино-Жулебино), там «нехорошие» дома («бабульки телевидение вызывали»). «В этих районах все проекты зависли, но мы их будем через трибунал толкать. Предприниматели — люди непростые. Думаю, в течение месяца все решится. Нужные люди придут из отпуска, в сентябре пройдут выборы и некоторые депутаты перейдут в Мосгордуму. Но если вы все-же настаиваете на этом районе, то мы возьмемся за него. Вам просто необходимо будет набраться терпения. Процесс перевода займет больше времени (до года). И стоить будет дороже — 2 миллиона рублей (обыденный проект — 1 млн 700 тыщ рублей)», — разъясняет он.

Каждый месяц «Альбион-Проект» переводит в нежилой фонд несколько квартир. Если московские бюрократы отказывают им в переоформлении помещения, то они подают повторную заявку. «Вы сможете сами заняться процессом перевода, — говорит замгендиректора, — но это займет у вас три-четыре года. А в конечном итоге вы все равно придете к нам и попросите доделать работу за вас. C каждым годом наша услуга дорожает. Еще несколько лет вспять перевод можно было оформить всего за 500 тыщ рублей». По словам сотрудника «Альбион-Проекта», цена услуги увеличивает огромное количество неофициальных платежей. «На данный момент же необходимо вопрос перевода согласовывать с депутатами. А им всегда что-то необходимо, и много. Естественно, мы к ним не просто так приходим», — подытоживает он.