У Полонского есть миллиард Долгов

Мои дела с Сергеем Юрьевичем Полонским развивались быстро. В пн, 17 октября, я опубликовала в «Новейшей» статью «На чем построена башня «Федерация», а уже в четверг он в этой самой башне отдал мне интервью. В обоих случаях основным лично для меня был вопрос: на что рассчитывать дольщикам его проектов «Кутузовская миля» и «Дубровская слобода». За полтора часа беседы я так и не услышала ответа, который позволил бы бросить его без встречного вопроса. Потому ответы далее пришлось находить самой.

Проще всего было бы согласиться с чувственными резонами Полонского: дайте мне только достроить дома, а дольщики свои квартиры получат. Согласиться — и поверить — мешает один документ, выложенный на официальном веб-сайте компании Nazvanie.net, как сейчас именуется именитая «Миракс».

Речь в нем идет о намерении реструктурировать ту часть задолженности компании, которая приходится на общественные обязательства — рублевые облигации и так именуемые CLN (credit linked note), которые на самом деле собственной подобны облигациям, но эмитированы в Англии и поэтому номинированы в зарубежной валюте. Чтоб понять, как это воздействует на стройки, в которые вложены средства дольщиков и которые, судя по всему, оказались в закладе, необходимо разъяснить всю финансовую схему — так что наберитесь терпения.

Общественный долг компании (форма займов, привлеченная на открытом рынке, через биржу), название которой не имеет значения, так как по ее долгам отвечает своим добросовестным именованием Сергей Полонский, сейчас составляет порядка 390 млн баксов.

Проблемка в том, что значимая часть этой задолженности — дефолтная, другими словами средства, обещанные инвесторам, не были вовремя уплачены.

Такие вещи случаются, а в период денежного кризиса — тем паче. У инвесторов, не получивших свои средства, в таком случае есть два варианта. Можно пробовать вытащить их из компании-должника через трибунал, но это длительно, недешево, счета должника за этот период времени опустеют, а сам он — разорится. А можно условиться с ним о реструктуризации, другими словами пересмотре сделки на новых условиях. Обычно должник в таком случае получает время для решения собственных осложнений, а кредитор — одолженную сумму с процентами и, может быть, с учетом пеней и штрафов.

Но для удачной реструктуризации нужна уверенность в том, что должник в этот-то раз сумеет все возвратить, а означает, его бизнес должен работать. Не считая того, в схожих случаях кредиторы требуют залог либо поручительство, чтоб забрать если не средства, то активы, но уже без суда.

Основная проблемка при реструктуризации облигационных займов заключается в том, что их приобретает огромное количество инвесторов, которым приходится договариваться как с должником, так и вместе.

Потому обладателям облигаций и CLN бывшей Mirax пришлось сделать комитет кредиторов. Предполагалось, что он сумеет отыскать взаимоприемлемое решение еще в феврале, но самый свежайший, октябрьский дайджест переговоров, официально выложенный на веб-сайте nazvanie.net, позволяет сделать принципиальный вывод.

Главный пункт, по которому стороны не пришли пока к соглашению, — личное поручительство Сергея Юрьевича Полонского. Кредиторы на этом настаивают, но «не предприниматель» не желает его давать.

Вобщем, для дольщиков еще важнее тот пункт, по которому согласие все таки достигнуто. Поручителями должны стать отобранные по результатам due diligence (так экономисты именуют функцию оценки денежного состояния заемщика) восемь так именуемых проектных компаний, реализующих проекты «Литературная газета», «Мякинино», «Лужнецкая набережная», «Рублевская Ривьера», «Кутузовская миля», «Дубровская слобода», Paradise Living и «Кремлевская набережная».
 

Другой due diligence
 

Рвение кредиторов отыскать общий язык с Полонским понятно: дефолт уже объявлен, начать судебные процедуры никогда не поздно, а так — можно получить часть средств либо даже все, если он сумеет вывернуться. Это выбор не меж синицей и журавлем, а меж синицей и фигой в кармашке.

Потому, может быть, кредиторы с осознанием отнеслись к другим дилеммам, которыми обременены закладываемые проектные компании и сами проекты. Что ж, проведем другой due diligence.

Больше всего информации по проекту «Кутузовская миля». Мы уже ведали об этой истории в № 116, потому на данный момент напомню только сущность. Инвестором проекта была и остается компания ЗАО «ФЦСР». Полонский пришел в 2005 году как соинвестор. Его компания «Аванта» собрала с личных лиц около 5,7 миллиардов рублей, которые отчасти издержала на стройку, а отчасти одолжила другим компаниям Mirax Group.

Позже случился кризис, и финансирование стройки Полонским было прекращено. Тогда ЗАО «ФЦСР» порвало договор в однобоком порядке, и эти воздействия были признаны справедливыми судами 2-ух инстанций. На данный момент юристы Полонского подготовили кассационную жалобу и представили инвесторам данный факт как предложение считать «Кутузовскую милю» их проектом.

Что ж, трибунал у нас независящий, может и правоту Полонского признать. Но даже в данном случае инвестором остается «ФЦСР».

Вобщем, вариант вытащить средства из этого проекта у Полонского есть. Так как ЗАО «ФЦСР» должно «Аванте» 2,5 миллиардов рублей, а вопрос о долге еще в 1,9 миллиардов решается в судах. Если «Аванта» заберет долг квадратными метрами, она даст их дольщикам, тогда и с носом останутся кредиторы.

Но представим, что компания Полонского добьется права получить с «ФЦСР» живы средства. Есть два варианта: возвратить их дольщикам (что полностью разумно в связи с истечением срока воздействия подготовительных договоров купли-продажи) или кредиторам. Если «Аванта» к тому времени будет заложена, 2-ой вариант окажется желаемым.

Так стоит удивляться, что дольщики «Кутузовской мили» желают побыстрее расстаться с Полонским и заключить контракта долевого роли (ДДУ) в согласовании с федеральным законом № 214, как это предлагает «ФЦСР»?

Схожим образом обстоят дела и в «Дубровской слободе», с той различием, что Полонский тут — основной инвестор, и его нежелание заключать ДДУ не может быть объяснено каким-то корпоративным спором. Но как объект для расчета с кредиторами «Дубровская слобода» может быть очень презентабельна. Ведь объект в значимой степени построен (в интервью Полонский утверждал, что 1-ая очередь будет сдана в эксплуатацию до конца этого года. — Ю. П.). А означает, в случае дефолта по новым облигациям его полностью можно включать в конкурсную массу. Вопрос — что в таком случае будут делать дольщики? Единственный вариант: добиваться права на свои квартиры через трибунал. Но если застройщик Полонского к тому времени разорится, а кредиторы получат свои метры как честные приобретатели, шансов у людей будет немного.

Ситуация для дольщиков «Кутузовской мили» и «Дубровской слободы» утежеляется тем, что другие проекты, заявленные под обеспечение реструктуризации, пока есть в главном на бумаге. И даже с бумагами есть трудности.

Взять, например, «Литературную газету». Планируется возвести жилое здание в центре Москвы на месте редакции «Литературки» — Костянский, 13. В проспекте для инвесторов nazvanie.net показывает, что «получено свидетельство о праве принадлежности на земляной участок» и «оформляется разрешительная документация». Может быть, вот только из протокола №1 Междуведомственной комиссии по вопросам «точечной» застройки в Москве от 24 января 2008 года, подписанного основным архитектором городка Кузьминым, следует, что «расположенное на участке здание является вновь выявленным монументом истории и культуры». В связи с этим было дано поручение «отменить все ранее принятые решения Москомархитектуры по данному объекту».

Информации о том, как было исполнено это постановление, в открытых источниках нет, но фокус в том, что здание, признанное монументом, снести нельзя. Ну и выстроить что-либо на его месте — тоже.

Кстати, «Миракс-групп», выкупившая этот проект у «Системы-галс», обращалась в трибунал, требуя расторгнуть сделку, так как правительством Москвы были приняты решения, делающие неосуществимыми реализацию проектов. Трибунал отказал. И сейчас Полонский пробует заложить монумент?

Не все совершенно точно и в отношении правительства Москвы к проекту «Лужнецкая набережная», хотя представители nazvanie.net пишут, что он попал «в список объектов в распоряжении № 696-РП «О подготовке проекта планировки территорий городка Москвы за счет средств бюджета городка».

Такое постановление есть (от 13 сентября 2011 года). Но речь в нем идет только о том, чтоб «выполнить в 2011-2013 гг. подготовку проектов планировки территорий согласно приложению к истинному распоряжению», а в приложении бытуют «многофункциональные зоны № 1 и № 2 района Хамовники». Другими словами правительство городка по собственному почину и за собственный счет поразмыслит, вроде бы ему обустроить эту местность.

Как говорится, при чем тут Полонский?

В конце концов, более таинственный проект на скрещении интересов Полонского и прежней столичной команды — «Кремлевская набережная».

В 2000 году правительство Москвы выпустило постановление, согласно которому предполагалось выстроить на Кремлевской набережной, д. 1 (сразу же за Огромным Каменным мостом) Столичный центр малого предпринимательства и ремесел «методом реставрации и реконструкции имеющегося строения по адресу: Кремлевская набережная, 1/9, строение 10, находящегося в аварийном состоянии, также восстановления ранее существовавшего строения, примыкающего к строению 10».

В последующем по хронологии постановлении от 2003 года находим принципиальное отличие: оказывается, на Кремлевской набережной, вл. 1/9/6, есть уже строения 10-15.

Другими словами заместо 1-го «ранее существовавшего строения» мы имеем сразу же 5 домов — на маленьком клоке земли под стенками Кремля.

Эта «нестыковка» аукнулась в декабре 2010 года, когда оперативники столичного ДЭБ провели в кабинете Mirax выемку документов. Как докладывал «Коммерсантъ», речь шла о расследовании уголовного дела по статье «Мошенничество» в отношении экс-директора столичного филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» Станислава Рубцова. По версии следствия, он нелегально поставил на кадастровый учет 5 несуществующих строений. (Эта операция потом позволяет оформить права на землю.)

К Полонскому по этому поводу официальных претензий не было, и дело с того времени как бы заглохло, но факт прописки несуществующих строений делает суровые опасности для инвестконтракта прямо до его расторжения (хотя, если веровать постановлению правительства Москвы от 2 февраля 2011 № 25-ПП, он и так истек). И что в таком случае закладывать кредиторам — плод фантазии г-на Рубцова?
  

Млрд долгов


При поиске ответа на вопрос, как удачной может быть реструктуризация долгов nazvanie.net и чего в этой связи стоит ждать дольщикам, принципиально понять: а какую сумму, в конце концов, составляют долги девелопера?

По официальным данным, около 550 млн баксов. Их озвучил управляющий партнер проекта «Башня Федерация» Максим Рыбин. При всем этом общественная задолженность по облигациям и CLN — 400 млн баксов, означает, другие 150 — долги перед банками.

При всем этом Рыбин уточнил, что 45 млн nazvanie.net должна литовскому Snoras, еще 5 млн — другим банкам. Исключая, естественно, Сбербанк. Его 1-ый транш в размере 100 млн благополучно освоен, при этом более чем наполовину — на покрытие задолженности перед Банком проектного финансирования, также для «окончательного расчета с Альфа-Банком (сумма не раскрывается), нужного для того, чтоб вывести из-под залога «Федерацию».

Но, по словам такого же Рыбина, в ноябре «Сбер» откроет 2-ой транш на 105 млн баксов, тогда и долговая нагрузка вырастет до 655 млн.

Но при всем этом г-н Рыбин не вспомнил о долгах перед дольщиками. По оценке соинвесторов «Дубровской слободы», они составляют около 400 млн баксов (включая долги по «Кутузовской миле»).

Если эти данные справедливы, то на сегодня структуры Полонского должны «на круг» более млрд баксов.

Если веровать оценке Максима Рыбина, в этом нет ничего ужасного. Ведь в активе nazvanie.net — нераспроданные площади в башне «Федерация» ценой как раз под млрд баксов.

Но ведь их еще необходимо реализовать. В условиях 2-ой волны кризиса, расширения Москвы и административного переноса Интернационального денежного центра в Рублево-Архангельское. Все эти причины не очень благоприятно сказываются на формировании спроса на элитную офисную недвижимость.

Но пусть все сложится успешно. Даже при всем этом условии дольщики впрямую ничего не получат. Ведь компания относится к ним совершенно не так, как к держателям общественного долга. На обычное и прозрачное требование заключить договоры долевого роли в согласовании с действующим законодательством им отвечают одно: ожидайте. Пока мы построим дома, а вы получите в их квартиры.

Объектом поручительства тут выступает только добросовестное слово Сергея Полонского.


P.S. Мы направили вопросы в пресс-службу Nazvanie.net, но нам сказали, что Сергей Полонский отказался давать какие-либо комменты.
 

В интервью, размещенном в № 118 «Новейшей», Сергей Полонский заявил мне, что готов подписаться под обращением дольщиков в прокуратуру. А добивались они расследования ситуации с «Авантой».

Сергей Юрьевич даже высказался в том смысле, что бездействие прокуратуры, куда он сам не один раз писал, его очень поражает.

Сейчас я, кажется, понимаю, что он мог подразумевать.

Как поведал наш источник, близкий к правоохранительным органам, четыре квартиры ценой от сотен тыщ до миллиона баксов в ЖК «Миракс-парк» в Западном окружении Москвы оформлены на Генеральную прокуратуру РФ. Как на юридическое лицо.

В распоряжении редакции есть номера вкладывательных договоров, заключенных с ЗАО «ПИФ Конкордия эссет менеджмент» (структура Mirax).

        Проспект Вернадского, 94, корп. 1, кв. 1. Договор от 18.06.2007 К-ПИФ-182.
        Проспект Вернадского, 94, корп. 1, кв. 6. Договор от 18.06.2007 К-ПИФ-181.
        Проспект Вернадского, 94, корп. 2, кв. 1. Договор от 18.06.2007 К-ПИФ-184.
        Проспект Вернадского, 94, корп. 2, кв. 6. Договор от 18.06.2007 К-ПИФ-183.

Соответственный запрос ориентирован в Генеральную прокуратуру.

 

Позиция дольщиков

Дольщики проекта «Дубровская слобода»: «От Полонского на нас никто не выходил…»

— Ни Полонский, ни его сотрудники не проводили консультации с покупателями жилища по вопросу включения объекта «Дубровская слобода» в обеспечение по ранее взятым и не исполненным обязанностям.

Дольщики очень обеспокоены неконструктивной позицией менеджмента и основного бенефициара компании «Nazvanie.net» (в прошедшем — «Миракс») в связи с тем, что обязательства перед кредиторами могут быть исполнены во вред интересам покупателей квартир. А как раз: не оформленные в согласовании с федеральным законодательством (214-ФЗ) и поручением столичных властей подабающим образом квартиры с высочайшей вероятностью могут отступить в собственность кредиторов, если с ними не рассчитается Полонский.

В собственных пресс-релизах комитет кредиторов и Mirax Group оперируют суммой задолженности около 390 млн баксов. Но в эту цифру не заходит сумма задолженности перед физическими лицами. А она более 400 млн баксов.

Потому в пн мы решили добиваться разрыва инвестконтракта со структурами Полонского.

Дольщики «Кутузовской мили»: «Сохраняется риск встречи с кредиторами…»

— В 2010 году мы не один раз обращались к тогда еще Mirax Group с просьбой откомментировать информацию о наличии поручительства ООО «Аванта» по CLN на сумму 108 млн баксов. Мы имели на руках беспредметные подготовительные контракта купли-продажи на квартиры с той же ООО «Аванта». На наши просьбы откомментировать вероятную связь меж нежеланием переделывать эти контракта в контракта соинвестирования и вероятными обременениями со стороны третьих лиц ответа мы не получили.

В июле 2010 года, с момента входа 49,14% ООО «Аванта» в ООО «МГ Групп», перед г-ном Полонским был поставлен очередной вопрос: «Что значит вхождение соинвестора строительства проекта «Кутузовская миля» ООО «Аванта» в юридическое лицо, имеющее огромные задолженности перед кредиторами?» Ответа не последовало и сейчас.

Не так издавна нам стало понятно, что г-н Полонский пробует в очередной раз заложить обозначенный комплекс. Данные факты вызывают суровые опаски дольщиков проекта, в особенности дольщиков корпуса 18. На сегодня они не имеют никаких правовых оснований претендовать не только лишь на право принадлежности (нет объекта принадлежности, не построен), но так же и даже на право требования получить эту квартиру в собственность. Строительство дома велось с отклонениями от проекта, и на сей день не понятно, по какому проекту будет возобновлено.

Сохраняется риск встречи с третьими лицами, кредиторами Полонского.
 
 

Мнение участника рынка

Петр Иванов, генеральный директор ЗАО «ФЦСР»:

— Кассационная жалоба в отношении ЗАО «ФЦСР» по сути подана — на решение суда, которое вступило в легитимную силу, о том, что наши договорные дела расторгнуты.

Другое дело, что есть так именуемая процедура урегулирования последствий расторжения контракта. Так как мы признаем вкладывательный взнос в размере 2,5 млрд, то мы должны Полонскому или средства, или квартиры на этот взнос. Одно из 2-ух. У нас по договору: или — или. А если вспомнить, что на том конце, на «Аванте», висят физические лица, которые заплатили 5,7 млрд, то выходит, что все эти активы, которые причитаются в рамках расторжения контракта государю Полонскому, «Аванте», должны быть переданы физическим лицам. Если исходить из того, что ценность у нас — физические лица.

Полонский выставляет как обеспечение контракт, который де-юре расторгнут. Означает, он выставляет те активы, которые до расторжения контракта были им заработаны в рамках этого контракта, 2,5 млрд рублей. Само по себе уже меньше, чем его обязательства перед кредиторами. И где же дольщики тогда? 2-ух мнений быть не может, так как там в принципе не может хватить на тех и на других.